Vermietete Wohnung verkaufen – Was Sie wissen müssen

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist in Berlin ein häufiges Szenario – und bringt besondere Herausforderungen mit sich. Das Mietverhältnis bleibt bestehen, der Käuferkreis verändert sich, und der Preis wird anders kalkuliert als bei einer leerstehenden Wohnung.

Kauf bricht nicht Miete

Der wichtigste Grundsatz: Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist zwar grundsätzlich möglich, unterliegt aber strengen Voraussetzungen – in Berlin zusätzlich durch die Kündigungssperrfrist von bis zu zehn Jahren nach Umwandlung in Eigentumswohnungen.

Käuferkreis und Preisgestaltung

Vermietete Wohnungen sprechen primär Kapitalanleger an. Diese kalkulieren auf Basis der Mietrendite: Wie hoch ist die aktuelle Miete im Verhältnis zum Kaufpreis? In Berlin liegen die Renditen in guten Lagen oft bei zwei bis drei Prozent. Der Verkaufspreis einer vermieteten Wohnung liegt typischerweise zehn bis dreißig Prozent unter dem einer vergleichbaren leerstehenden Einheit.

Besonderheiten in Berlin

Berlin hat mit der Mietpreisbremse, dem Milieuschutz und den Umwandlungsverordnungen besondere Regelungen, die den Verkauf vermieteter Wohnungen beeinflussen. In Milieuschutzgebieten kann die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausüben. Diese Faktoren sollten Sie vor dem Verkauf kennen und in Ihre Strategie einbeziehen.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine Mietwohnung erstmals in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Der Mieter kann zu den gleichen Bedingungen kaufen, die mit dem Interessenten vereinbart wurden. Dieses Recht muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.